Familjet dhe individët po e shohin shtëpinë jo më si strehë, por si aset që duhet të punojë çdo muaj, qoftë përmes qirave afatshkurtra për turistët, ashtu dhe me kontrata afatgjata për banim.

Rreth 26.3 mijë apartamente e njësi të tjera banimi ishin të disponueshme për t’u dhënë me qira gjatë vitit 2025. Këto njësi gjeneruan një rekord të ardhurash prej 134 milionë eurosh, me rritje prej 23.4% nga viti i mëparshëm. Por, shtimi i konkurrencës ka ulur fitimin për apartament. Në të kundërt, çmimet e qirave afatgjata po rriten me ritme të larta, duke “shtrembëruar” tregun. Cilat janë qytetet ku biznesi i qirasë afatshkurtër është më i zhvilluar? Sa fitohet nga qiradhënia sipas muajve me ditë dhe afatgjatë? A ia vlen të blesh një apartament për ta dhënë me qira?

Familjet dhe individët po e shohin shtëpinë jo më si strehë, por si aset që duhet të punojë çdo muaj, qoftë përmes qirave afatshkurtra për turistët, ashtu dhe me kontrata afatgjata për banim.

Fitimi i shpejtë nga qiraja po duket gjithnjë e më joshës, duke ndryshuar dy vitet e fundit sjelljen e pronarëve, balancat e tregut të banesave dhe sidomos fitimet që po sjellin ato.

Kthimi i Shqipërisë në një destinacion turistik bëri që shumë persona të jepnin shtëpitë me qira afatshkurtër, duke konkurruar hotelet, por edhe duke joshur shumë të huaj për shkak të çmimeve të lira ditore në krahasim me vendet e tjera të Europës.

Të dhënat e AirDNA, njësia analitike e platformës së qiradhënies Airbnb, të bëra të disponueshme për “Monitor”, bëjnë të ditur se në gjithë vendin, mesatarisht në vitin 2025, jepeshin me qira 26.3 mijë apartamente përmes platformës së qiradhënies, Airbnb, nga 21 mijë vitin e mëparshëm, me një rritje prej 25.3%.

Kjo shifër përfaqëson gati 3% të totalit të njësive për banim në vend (rreth 1.08 milionë) sipas INSTAT, apo 6.1% të apartamenteve në pallate (432 mijë).

Numri i atyre që kanë zgjedhur të lënë shtëpinë në dispozicion të të huajve me ditë është rritur ndjeshëm. Në janar të vitit 2021, kur është dhe e dhëna më e hershme e disponueshme nga AirDNA, jepeshin me qira përmes Airbnb rreth 6.2 mijë apartamente apo njësi të tjera banimi, ose 4 herë më pak sesa sot.

Shtimi i këtyre njësive ditore ka rritur të ardhurat që gjenerohen nga net-qëndrimet e shtetasve të tretë, pjesa më e madhe e të cilëve janë të huaj. Sipas të dhënave nga AirDNA, në vitin 2025 nga qiradhënia në Shqipëri u gjeneruan gjithsej 134 milionë euro, një nivel rekord i regjistruar ndonjëherë në vend. Në krahasim me vitin e mëparshëm, të ardhurat janë rritur me 23.4%.

Zhvillimi është i dukshëm në dy vitet e fundit dhe përkon me rritjen e hyrjes së shtetasve të huaj në vend, që arriti në 11.7 milionë në 2024 dhe i ka kaluar 12 milionë në vitin 2025. Me çmimet ditore të qirave që janë më të lira sesa të hoteleve dhe numrit më të lartë të personave që mund të qëndrojnë në një apartament, kërkesa për këto njësi akomoduese mbetet e lartë.

Për krahasim me vitin 2021, ky treg qarkulloi vetëm 14.6 milionë euro.

Sipas muajve, periudha nga qershori në shtator është ajo që gjeneron më shumë të ardhura, e lidhur me tendencën sezonale, ku shumë shtetas të huaj i drejtohen bregdetit.

Kulmin e shënon gjithnjë gushti, ku në vitin 2025 u arkëtuan 37.2 milionë euro, ose 24.4% e totalit.

Në korrik dhe gusht 2024 jepeshin me qira ditore rreth 30 mijë njësi banimi në të gjithë vendin, me Airbnb. Kjo është dhe periudha me kërkesën më të lartë. 65-67% e këtyre njësive ishin të prenotuara të paktën një ditë gjatë këtij muaji, sipas AirDNA.

“Qiradhënia e shtëpive është një treg në rritje”, thotë Stela Dhami nga “Colliers International”. Ajo shton se përderisa ky treg nuk ka ndërhyrje, kjo tendencë do të vazhdojë.

“Është krijuar një nëntreg i ‘hotelerisë’ për turistët familjarë dhe rininë me buxhet të ulët, duke qenë se tipologjia e turistëve që tërheqim është low cost”.

Net-qëndrimet arrijnë rekord në vitin 2025

Lulëzimi i turizmit ka sjellë një rritje të fortë të net-qëndrimeve në strukturat që janë dhënë me qira nëpërmjet platformës Airbnb.

Në total, për 2025-n, u regjistruan 2.36 milionë net-qëndrime përmes kësaj platforme, me një rritje prej 22.8% me bazë vjetore.

Numri më i lartë i net-qëndrimeve shënohet në gusht, me 444 mijë, me rritje prej 28% në krahasim me të njëjtin muaj të një viti më parë.

Oferta në rritje uli çmimin ditor të qirave, duke filluar nga gushti

Të dhënat e AirDNA tregojnë se çmimi mesatar ditor në Shqipëri për një njësi banuese me qira luhatet nga 40.7 euro në mars në 73.4 euro në gusht.

Ndryshe nga sa ka ndodhur në vendet e tjera, çmimet nuk kanë shënuar ndonjë rritje të lartë vitet e fundit, për shkak të konkurrencës së lartë, që ka ardhur nga shtimi i apartamenteve të listuara.

Mesatarja prej 74 eurosh në gusht vjen si rrjedhojë e çmimeve të larta në njësitë bregdetare, kryesisht në Vlorë e Sarandë, që arrin në 86 euro në gusht, në Durrës, 80 euro/natë, ndërsa në Tiranë, qiraja mesatare ditore nuk e kalon maksimumin e 45 eurove edhe në kulmin e sezonit.

Sipas të dhënave nga AirDNA, çmimi mesatar i qirasë ishte 56.71 euro në vitin 2025, me rritje prej 0.5% në krahasim me 2024-n.

Por, shtimi i konkurrencës në ofertat e shtëpive ka sjellë një tendencë rënëse të çmimeve, sidomos nga gushti deri në fund të vitit. Në gusht, qiraja mesatare ishte 73.4 euro, nga 74.7 euro një vit më parë.

Të ardhurat reale mujore janë në rënie me mbi 4%, kursi është një tjetër goditje

Kthimi efektiv nga qiraja ditore, në shumicën e rasteve, rezulton modest për shkak të konkurrencës së fortë në treg dhe tarifave të ulëta ditore. Megjithatë, në Shqipëri, vendimet për këtë lloj investimi shpesh nuk bazohen në analiza afatgjata të përfitimit.

Pronarë banesash dhe individë të tjerë iu bashkuan trendit, duke rritur ndjeshëm numrin e apartamenteve të ofruara për qira afatshkurtër, të nxitur nga bindja se kjo formë qiradhënieje garanton fitime të lehta dhe të shpejta.

Një apartament mund ta japësh me qira ditore nga 40 – 80 euro, por jo i gjithë muaji është i zënë. Sipas statistikave të AirDNA, norma e zënies varion nga 44% në tetor deri në 66% në gusht.

Mesatarisht norma e zënies ditore ishte 54% në vitin 2025, nga 55% një vit më parë. Kjo do të thotë se në një muaj, shtëpia është e zënë për 15 – 16 ditë, përveç muajve të verës, kur mund ta japësh edhe për më shumë se 20 ditë.

Treguesi RevPAR (të ardhura për qiranë e disponueshme), – i cili tregon të ardhurën reale ditore bazuar në arkëtimin e një muaji dhe që jep një ide më të qartë të shëndetit të tregut sesa shifrat e larta të të ardhurave totale, – në vitin 2025 luhatej nga 18.6 euro në nëntor në 48.5 euro në gusht, me këtë të fundit që rritet nga zonat bregdetare.

Për pjesën më të madhe të vitit, e ardhura ditore nuk i kalon 25 euro.

Mesatarisht, në vitin 2025, treguesi i të ardhurave reale (RevPAR) ishte 30.7 euro, me rënie të lehtë (-1.4%), në raport me 31.1 euro, që ishte një vit më parë. Treguesi është më i lartë në Vlorë e Sarandë (37.5 euro), Golem (34.2 euro), Durrës (33.6 euro). Në Tiranë, fitimi mesatar neto ditor është 25 euro.

Me një mesatare të thjeshtë, e ardhura mujore nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 900 euro në muaj, duke u luhatur nga 1125 euro në Vlorë e Sarandë, rreth 1000 euro në Golem e Durrës dhe 750 euro në Tiranë.

Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kosto të tjera të riparimit e zëvendësimit të pajisjeve, etj., që mund të arrijnë nga 100 deri në 200 euro në muaj.

Një tjetër faktor që ndikon është euro. Mesatarisht, 1 euro u këmbye 97.8 lekë, nga 100.7 një vit më parë. Për krahasim, në vitin 2024, e ardhura mesatare ishte 933 euro (neto ditore 31 euro), e konvertuar në monedhën vendase ishte rreth 94 mijë lekë.

Në 2025-n, e ardhura neto mujore ishte 920 euro (31.7 euro në ditë) dhe e konvertuar me kursin e atij viti ishte rreth 90 mijë lekë.

Fitimi real ka rënë me 4.2%, i ndikuar si nga kursi, ashtu dhe kthimi ditor pak më i ulët.

 

Kthimi nga qiradhënia ditore

Mesatarisht, në 2025-n, e ardhura reale ditore nga qiradhënia përmes platformës Airbnb në rang vendi është 30.7 euro. E ardhura mujore nga qiradhënia ditore në Shqipëri është 900 euro, duke u luhatur nga 1125 euro në Vlorë e Sarandë, rreth 1000 euro në Golem e Durrës e 750 euro në Tiranë. Kjo është një e ardhur bruto, pasi duhet të hiqen shpenzimet si pastrimi, energjia, amortizimi, kosto të tjera të riparimit e zëvendësimit të pajisjeve, etj., që mund të arrijnë nga 100 deri në 200 euro në muaj. 

Në praktikë, ky model i qiradhënies afatshkurtër funksionon më mirë për ata që e kanë kthyer qiradhënien në aktivitet të strukturuar, duke menaxhuar disa apartamente njëkohësisht dhe duke ulur kostot për njësi, ose për pronarët që disponojnë banesa në pronësi dhe nuk i përdorin vetë.

Një zgjidhje biznesi që e provuan shumë persona ishte të merrnin një njësi me qira mujore e ta jepnin atë me ditë, duke tentuar të fitonin nga diferenca.

Një prej tyre ishte dhe Erioni, i cili vendosi të merrte me qira një apartament në zonën e Komunës së Parisit në Tiranë, me qëllimin për ta dhënë më pas me qira ditore. Pagesa mujore e qirasë ishte 500 euro, ndërsa çmimi për natë luhatej mes 35 dhe 55 eurove.

Në praktikë, apartamenti arrinte të ishte i zënë jo më shumë se gjysmën e muajit. Përveç qirasë, shpenzimet fikse mujore varionin nga 150 deri në 200 euro, duke përfshirë energjinë, pastrimin, furnizimin me produkte bazë, zëvendësimin e pajisjeve të dëmtuara, si dhe komisionet e platformave Airbnb apo Booking, që shkonin nga 7% në 14%.

Të ardhurat mesatare mujore silleshin rreth 700 – 800 euro, ndërsa në muajt më të mirë të gushtit dhe shtatorit arritën deri në 1,100 euro.

Megjithatë, fitimi neto mbetej i kufizuar, nga 100 deri në 400 euro në muaj, një nivel që rezultoi i pamjaftueshëm për kohën dhe angazhimin e kërkuar. Sot, Erioni ka hequr dorë nga kjo përvojë dhe thotë se nuk do ta ndërmerrte më një nismë të tillë.

Airbnb, një konkurrent i fortë i hoteleve

Në fund të vitit 2024, sektori i akomodimit dhe shërbimit ushqimor zuri 4.1% të Prodhimit të Brendshëm Bruto, niveli më i lartë i regjistruar ndonjëherë, sipas të dhënave nga INSTAT. Deri në vitin 2017, akomodimi dhe shërbimi ushqimor kontribuonte më pak se 2% të PBB-së.

Në vlerë, akomodimi dhe shërbimi ushqimor prodhoi 176 miliardë lekë, ose gati 1.8 miliardë euro në vitin 2024, sipas INSTAT, duke arritur një nivel rekord, i ndikuar nga vrulli i turizmit.

Gjithsesi, të dhënat nga AirDNA tregojnë se sektori i turizmit të qirasë afatshkurtër ka marrë një zgjerim të madh, duke konkurruar dukshëm hotelet.

P.sh., të ardhurat e gjeneruara vetëm përmes qiradhënies nga platforma Airbnb në vitin 2024 ishin 135 milionë euro, ndërsa ishin mesatarisht rreth 26 mijë njësi banimi të listuara.

Krahas Airbnb është dhe platforma tjetër Booking, për të cilin nuk ka të dhëna të detajuara, por aktorët e tregut pohojnë se sjell më shumë qiramarrës dhe një pjesë e madhe e tij, përveç hoteleve, mbetet sërish informale.

Për krahasim, 12 hotelet më të mëdha në vend, qarkulluan së bashku në vitin 2024 rreth 10 miliardë lekë, ose 100 milionë euro, pothuajse sa platforma Airbnb në 2024-n (rreth 108 milionë euro).

INSTAT raporton se për vitin 2025, u shënuan gjithsej 9.6 milionë net-qëndrime në vend. Të dhënat e tjera të AirDNA tregojnë se vetëm përmes platformës Airbnb, kërkesa për net-qëndrime ishte 2.36 milionë, ose gati 25% e net-qëndrimeve të deklaruara zyrtarisht./Monitor.al